জমি এবং সম্পত্তি আইন

জমি-জমা-আইনজমি-জমা-আইনএকখন্ড জমি থাকলেই আমরা জমির মালিক হয়ে গেলাম তা কিন্তু সঠিক না। জমির মালিক হয়ে জমির দখলে থাকাটাই যথেষ্ঠ না। মালিকানা প্রমাণের জন্য জমির প্রয়োজনীয় কাগজ পত্র ঠিক রাখতে হবে।

আমরা কিভাবে জমির মালিক হই?

আগে অনেক জমি ছিল কিন্তু মানুষের সংখ্যা কম ছিল। তাই যার যার খুশি মত জমি ভোগ দখল করতে পেরেছে। এখন কিন্তু জমি কম মানুষ বেশি। তাই জমির দামও বেশি। যেকারণে জমির প্রতি মানুষের লোভও বেশি। জমির দরকারী কাগজ পত্র, যেমন- পর্চা, দলিল, খারিজের কাগজ, খাজনা রশিদ, লিজ ইত্যাদি সম্পর্কে ভাল জ্ঞান থাকতে হবে।

সম্পত্তি বলতে আমরা কি বুঝি?

সম্পত্তি হলো- যা ভোগ করা যায়, পরিবর্তন করা যায় ও হস্তান্তর করা যায়। যেমন- বাতাস সম্পত্তি না কিন্তু বাড়াী, গাড়ী, জমিজমা সম্পত্তি।

সম্পাত্তি কিভাবে অর্জিত হয়?

সম্পত্তি অর্জিত হয় দুইভাবে-
 উত্তরাধিকার সূত্রে;
 হস্তান্তর সূত্রে-যেমন বিনিময়, দান, ক্রয় (পূর্ণ হস্তান্তর), লীজ, বন্ধক (অপূর্ণ হস্তান্তর;)
সম্পত্তি কয় প্রকার বা রকম?
সম্পত্তি দুই রকম-
 স্থাবর সম্পত্তি ( যা নড়তে-চড়তে পারে না) অস্থাবর সম্পত্তি ( যা নড়তে-চড়তে পারে) 

খতিয়ান

জমির মালিকানা বা সত্ত্ব প্রমাণের জন্য খতিয়ান অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ একটি কাগজ। বাংলাদেশের জমির দলিল সম্পর্কে জানতে হলে প্রথমেই আমাদেরকে সিএস, এসএ, আরএ, ঢাকা মহানগর জরিপ ও বিএস খতিয়ান সম্পর্কে জানতে হবে। এই পাঁচটি খতিয়ানকে বলা হয় দলিলের মূল স্তম্ভ।

খতিয়ান কি?

খতিয়ান হলো ভূমি জরিপ বিভাগ কর্তৃক সরজমিনে জমিতে গিয়ে জমির মালিকানার যে বিবরণ ও নকসা তৈরী করার যে রের্কড প্রকাশ করে তাকেই সাধারণত: খতিয়ান বলে। খতিয়ানকে চালু ভাষায় পর্চা বলে।
আমাদের দেশে কয়েকটি ভূমি জরিপ হয় তার মধ্যে অন্যতম হলো :
 সি এস;
 এস এ;
 আর এস;
 মহানগর জরিপ;
 বি এস;

খতিয়ানে কি কি থাকে?

 জমির মালিকের নাম ও ঠিকানা;
 মোট জমি কে কতটুকু পাবে;
 দাগ নম্বর;
 জমির শ্রেণী;
 দখল কি না;
 মোট জমির কার কতটুকু অংশ;

খতিয়ান চেনার উপায়

এখন আমরা দেখি কিভাবে আমরা নিজেরাই অতি সহজে সিএস, এসএ, আরএস, মহানগর ও বিএস জরিপের কাগজগুলো চিনতে পারব।

সি এস খতিয়ান

এখানে সি এস খতিয়ানের একটি নমুনা আছে। প্রথমেই আমরা সি এস খতিয়ান সম্পর্কে কিছু মৌলিক জিনিস বা বিষয় জেনে নেই।
একে ভারত উপমহাদেশে প্রথম জরিপ বলা হয়। ১৮৮৯ খ্রিস্টাব্দ থেকে ১৯৪০ খ্রিস্টাব্দের মধ্যে এই জরিপ পুরো উপমহাদেশে পরিচালিত হয়। এই জরিপের মাধ্যমে দেশের সমস্ত জমির বিস্তারিত নকসা প্রস্তুত করা হয় এবং প্রত্যেক মালিকের জন্য পৃথক দাগ নম্বর উল্লেখ করে খতিয়ান প্রস্তুত করা হয়।

সি এস খতিয়ান চেনার পদ্ধতি

সি এস খতিয়ানকে চেনার প্রথম লক্ষণ হলো-
 এই খতিয়ানটি হবে দুই পৃষ্ঠার। অর্থাৎ একটি পাতার উভয় পৃষ্ঠায় খতিয়ানটি আঁকা থাকবে। দ্বিতীয় লক্ষণ হলো- এই খতিয়ানটি হবে লম্বা লম্বি। অর্থাৎ এই খতিয়ানটি উপর নীচে লম্বা লম্বিভাবে থাকবে। তৃতীয় এবং গুরুত্বপূর্ণ লক্ষণ হলো- প্রথম পৃষ্ঠার উপরের অংশে জমিদারের তথ্য থাকবে। অর্থাৎ এই জমি যে জমিদারের ছিল সেই জমিদারের বিবরণ বা জমিদার সম্পর্কে তথ্য থাকবে।  এবং তার নীচের পাতায় থাকবে এই জমিদারের আন্ডারে যে প্রজা ছিল তার সম্পর্কে এখানে উল্লেখ থাকবে। অর্থাৎ প্রজা সম্পর্কে তথ্য থাকবে।
এই চারটি লক্ষণ দেখে আমরা সি এস খতিয়ান চিনে নিতে পারব। সি এস খতিয়ানের তথ্যকে বাইবেলের তথ্যের সাথে তুলনা করা হয়।

এস এ খতিয়ান

এবার আমরা জানব এস এস খতিয়ান সম্পর্কে। এখানে আমরা একটি এস এ খতিয়ান দেখতে পারছি। প্রথমেই আমরা এস এ খতিয়ান সম্পর্কে কিছু মৌলিক বিষয় জেনে নেই। ১৯৪৭ খ্রিস্টাব্দে পাকিস্তান সরকার ক্ষমতায় আসার পর জমিদারী প্রথা বিলুপ্ত করে। এরই অংশ হিসাবে ১৯৫৬ খ্রিস্টাব্দে পাকিস্তান সরকার কর্তৃক এস এ জরিপ সমগ্র পূর্বাঙ্গে পরিচালিত হয়। দ্রুত সময়ে এই জরিপটি পরিচালিত হওয়ার কারণে এই জরিপে অনেক নানা ধরণে ভুল-ভ্রন্তি দেখা যায়। তারপরও এস এ জরিপ খুবই গুরুত্বপূর্ণ জরিপ হিসাবে বাংলাদেশে পরিচালিত হয়।

এস এ জরিপ চেনার উপায়

এস এ জরিপ চেনার জন্য আমাদেরকে কিছু লক্ষণ অনুসরণ করতে হবে।
 প্রথম লক্ষণটি হলো- এস এ খতিয়ানটি থাকবে একটি মাত্র পৃষ্ঠায়। অর্থাৎ সি এস খতিয়ান যেখানে ছিল দু’টি পৃষ্ঠায় সেখানে এস এস খতিয়ান থাকবে একটি মাত্র পৃষ্ঠায়।
 দ্বিতীয় লক্ষণটি হলো-এস এ খতিয়ানটি হবে আড়াআড়িভাবে। অর্থাৎ সি এস খতিয়ানটি হয়েছিল লম্বালম্বিভাবে কিন্তু এস এ খতিয়ানটি থাকবে আড়াআড়িভাবে।
 এস এ খতিয়ান চেনার তৃতীয় এবং সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ উপায়টি হলো- এস এ খতিয়ানের ডান পাশে প্রথম কলামেই দেখা যাবে সাবেক খতিয়ান (সিএস) এবং হাল নম্বর মূলক একটি অপসন থাকবে।
এই লক্ষণগুলোর মাধ্যমেই আমরা চিনে নিতে পরব এই খতিয়ান এস এ খতিয়ান।

আর এস

এবার আমরা আর এস খতিয়ান সম্পর্কে প্রয়োজনীয় বিষয়গুলেঅ জানব ও দেখব। নীচে আমাদের জন্য একটি আর এস খতিয়ান নমুনা দেওয়া আছে। প্রথমে আর এস খতিয়ান সম্পর্কে কিছু মৌলিক বিষয় সম্পর্কেজেনে নিব।
এস এ খতিয়ানে নানা ধরনের ভুল ধরা পড়ার ফলে সরকার আর এস খতিয়ানের কার্যক্রম শুরু করেন। সারা দেশে জমির মালিক ও দখলধারদের ইত্যাদি তথ্য হালনাগাদ করার মাধ্যমে এই জরিপ সম্পন্ন করা হয়। এস এ জরিপের ভুল সংশোধন করে আর এস জরিপ এতটাই শুদ্ধ হয় যে এখন জমিজমা সংক্রান্ত বিরোধের ক্ষেত্রে আর এস জরিপের উপর নির্ভর করতে হয়।

আর এস খতিয়ান চেনার উপায়

আর এস খতিয়ান চিনতে হলে আমাদেরকে কিছু লক্ষণ অনুসরণ করতে হবে।
 লক্ষণগুলোর মধ্যে প্রথম লক্ষণটি হলো- আর এস খতিয়ান ২ পৃষ্ঠার হয়।
 দ্বিতীয় লক্ষণটি হলো আর এস খতিয়ানটি অবশ্যই লম্বালম্বিভাবে থাকবে। অর্থাৎ সি এস খতিয়ানটি যেভাবে লম্বা-লম্বি ছিল আর এস খতিয়ানটি একইভাবে লম্বালম্বি থাকবে।
 আর এস খতিয়ান চেনার তৃতীয় এবং সব থেকে গুরুত্বপূর্ণ উপায়টি হলো আর এস খতিয়ানের একেবারে উপরে ডান পাশেএকটি লেখা দেখা যাবে। সেখানে লেখা থাকবে “রেসার্ভে নং”। এই লেখা দেখে আমরা চিনে নিতে পারব এটি আর এস খতিয়ান।

সিটি বা মহানগর জরিপ

এখন আমরা সিটি জরিপ সম্পর্কে জানব। এখানে আমরাএকটি সিটি জরিপের চিত্র দেখতে পাচ্ছি। তাই প্রথমেই আমরা সিটি জরিপ সম্পর্কে কিছু মৌলিক বিষয় জেনে নেই।
সিটি জরিপের আরেক নাম ঢাকা মহানগর জরিপ। আর এস জরিপের পর এটি বাংলাদেশ সরকার কর্তৃক নির্মিত বা অনুমিত প্রথম জরিপ। এ জরিপটি এ যাবৎকালের সর্বশেষ এবং সর্ব আধুনিক জরিপ হিসাবে পরিচিত।
এখন আমরা দেখব সিটি জরিপ চেনার উপায় কি।
 সিটি জরিপের খতিয়ানটি অবশ্যই কম্পিউটার প্রিন্টে প্রকাশিত হবে। অর্থাৎ যেখানে আগে খতিয়ানগুলো হাতে লেখা থাকত সেখানে সিটি জরিপ সম্পূর্ণ কম্পিউটারে প্রিন্ট হবে। এখানে কোন হাতে লেখা থাকবে না। পুরোটাই হবে কম্পিউটারে প্রকাশিত।
 সিটি জরিপ চেনার দ্বিতীয় এবং গুরুত্বপূর্ণ তথ্য হলো সিটি জরিপটি হবে আড়াআড়িভাবে। অর্থাৎ সিটি জরিপটি এস এ খতিয়ানের মত আড়াআড়ি হবে।

বি এস জরিপ

বি এস জরিপের আরেক নাম বাংলাদেশ সার্ভে। এখানে আমরা একটি বি এস জরিপের চিত্র দেখতে পাচ্ছি। সিটি জরিপের পর পরই এই জরিপটির কার্যক্রম শুরু হয়। সি এস জরিপটি যেমন ছিল ঢাকা মহানগর এলাকায় কিন্তু এই জরিপটি হলো গ্রাম এলাকায়। এই জরিপটির কাজ অনেকদূর এগিয়ে গিযেছে কিন্তু পুরোপুরি শেষ হয়নি। এখনও চলমান আছে।
সিটি জরিপের মত এটিও সম্পূর্ণ কম্পিউটারে প্রিন্ট হবে। এখানে কোন হাতে লেখা থাকবে না। পুরোটাই হবে কম্পিউটারে। বি এস জরিপটিও আড়াআড়িভাবে থাকবে।

নামজারি বা খারিজ
নামজারি কি এবং কিভাবে রতে হয়?

যেমন ধরুন আপনি বরুনের কাছ থেকে এক খন্ড জমি ক্রয় করেছেন এবং উক্ত দলিলটি রেজস্ট্রি করে নিয়েছেন। এখন আপনি চাচ্ছেন উক্ত ক্রয়কৃত জমিটি আপনার নিজের নামে নামজারি করতে। কিন্তু  নামজারি সম্পর্কে আপনার কোন ধারনা নাই। এই সমস্ত কাজের জন্য দালালের অভাব হয় না। তাই এক দালাল এসে আপনাকে উক্ত জমিটি নামজারি করে দিবে বলে ১ লক্ষ টাকা দাবী করল বা চাইল। কিন্তু আপনি ঐ দালালকে বিশ্বাস করতে পারছেন না।
এখন আপনি কি করবেন? আপনি নামজারি সম্পর্কে জানতে আপনার একজন ঘনিষ্ঠ আইনজীবির কাছে গেলেন। জমি ব্যবস্থাপনায় নাম জারি অনেক গুরুত্বপূর্ণ বিষয়।

নামজারি কি?

নামজারি বলতে নতুন মালিকের নামে রের্কড করাকে বুঝায়। অর্থাৎ কোন কারণে জমিটি হস্তান্তর হলে খতিয়ানে পুরোনো মালিকের নাম বাদ দিয়ে নতুন মালিকের নাম প্রতিস্থাপন করানোকে মিউটেশন বা খারিজ বা নামজারি বলে।
দেশে ভূমি ব্যবস্থার অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ এই ধাপটি কিছু টাউট-বাটপারের হাতে জিম্মি। সবচেয়ে মারাত্মক বা বিপদজনক বিষয় হলো এই টাউটদের তালিকায় কিছু ভূমি অফিসের কর্মকর্তারা সব থেকে বেশি জড়িত।
যেখানে একটি নামজারি করতে মাত্র দুই হাজার টাকা লাগার কথা সেখানে তারা সাধারণ মানুষের কাছ থেকে অযথা হয়রানি করে প্রচুর টাকা কামিয়ে নেয়।
আমরা নিজেরাই যদি জানতে পারি কিভাবে নামজারির জন্য আবেদন করতে হয় এবং কি পরিমাণ খরচ লাগতে পারে তবে আমরা শতকরা আশি ভাগ হয়রানি থেকে বাঁচতে পারি।
জমি কেনার পর অথবা ওয়ারিশ সূত্রে জমি পাওয়ার পর অন্যতম গুরুত্বপূর্ণ কাজ হলো উক্ত জমিটি আমাদের নিজ নামে নামজারি করানো।
নামজারি না করলে পরবর্তীতে জমিটি বিক্রয়, রেজিস্ট্রেশন এবং খাজনা প্রদান সহ নানা ক্ষেত্রে সমস্যায় পড়তে হতে পারে। তাই জমি হস্তান্তর হওয়ার পর নামজারি করা অনেকটাই বাধ্যতামূলক হয়ে দাঁড়িয়েছে।

নামজারির জন্য প্রয়োজনীয় কাগজপত্র

নামজারির জন্য আবেদন করতে আমাদের কি কি প্রয়োজনীয় কাগজপত্র লাগতে পারে তা আলোচনা করা হলো।
 ক্রয়সূত্রে মালিক হলে উক্ত দলিলের সার্টিফাইট কপি। অর্থাৎ যে দলিলের মাধ্যমে উক্ত জমিটি কেনা হয়েছে উক্ত দলিলের সার্টিফাইট কপিটি লাগবে।
 ওয়ারিশ সূত্রে মালিকানা লাভ করলে অনাধিক তিন মাসের মধ্যে ইস্যুকৃত ওয়ারিশ সনদ। অর্থাৎ জমিটি উত্তরাধিকার সূত্রে যদি কেউ পেয়ে থাকে তবে তাঁর ওয়ারিশ সনদ লাগবে। তবে উক্ত ওয়ারিশ সনদটি অবশ্যই তিন মাসের মধ্যে ইস্যুকৃত হতে হবে।এই ওয়ারিশ সনদ জেলাপরিষদ অথবা উপজেলা পরিষদ অথবা ইউনিয়ন পরিষদ থেকে তুলতে পারবেন।
 এছাড়া আরো লাগবে বায়া দলিলের ফটোকপি।
 জমির সবগুলো খতিয়ানের ফটোকপি।
 এক কপি পাসপোর্ট সাইজের ছবি।
 জাতীয় পরিচয়পত্র/পাসপোর্ট/ওয়াড কাউন্সিলর কর্তৃক ই্যুকৃত নাগরিক সনদ। ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনার রশিদ।

কোথায় নামজারির জন্য আবেদন করতে হবে?

উপজেলা ভূমি অফিসে অথবা এসি ল্যান্ড (সহকারী কমিশনার [ভূমি] ) অফিস নামে জমি যেখানে সেখানে নামজারির জন্য আবেদন করতে হয়।

কিভাবে নামজারির জন্য আবেদন করতে হয়?

প্রথম ধাপ
প্রথমেই নামজারি করার জন্য একটি নির্ধারিত ফর্ম আছে। প্রথমেই আমাদেরকে এই ফর্মটি সংগ্রহ করতে হবে। সহকারী কমিশনার (ভূমি) অফিস থেকে এই ফর্মটি আমরা সংগ্রহ করতে পারি। অথবা ইন্টারনেট থেকে ডাউনলোড করে নিতে পারি।
+ নামজারির আবেদন ফর্ম ডাউনলোড করতে www.800.21/08toch.
দ্বিতীয় ধাপ
উক্ত ফর্মটি নির্ভুলভাবে পূরণ করতে হবে। এত আবেদনকারীর নাম, ঠিকানা, রেজিষ্ট্রি দালিলের নম্বর ও সন, বিএস, আরএস, এসএ, সিএস খতিয়ান নম্বর ও দাগ নম্বর ইত্যাদি তথ্য স্পষ্টভাবে দিতে হবে।
আবেদন পত্রের একেবারে শেষে আবেদন পূরণ হয়ে গেলে নীচে স্বাক্ষর ও মোবিাইল নম্বরটি দিতে হবে।
এবার আমাদের পাসপোর্ট সাইজের ছবিটি আবেদনপত্রের উপর সংযুক্ত করে হেলপ ডেস্ক বা সেবাকেন্দ্রে জমা দিতে হবে। সেখান থেকে আমাদেরকে একটি রশিদ দেয়া হবে এবং পরবর্তী সাক্ষাতের তারিখ আমাদেরকে  জানিয়ে দেয়া হবে।
তৃতীয় ধাপ
আমাদের আবেদন প্রেরণের সাধারণতঃ ২০ কার্যদিবসের মধ্যে এসি ল্যান্ড অফিসে আমাদেরকে বা আমাদের উপযুক্ত প্রতিনিধিকে ডাকবে। সেখানে আমাদের আবেদনের সাথে যেসব কাগজপত্র আমরা দাখিল করেছিলাম তার মূল কপি ভূমি কর্মকর্তার নিকট প্রদর্শন করতে হবে।
চতুর্থ ধাপ
এ পর্যায়ে এসি ল্যান্ড অফিস আমাদের কাগজ পত্র ঠিক দেখা গেলে বা আমাদের আবেদন প্রাথমিকভাবে যথার্থ পাওয়া গেলে সংশ্লিষ্ট অন্যান্য সকল পক্ষদেরকে আপত্তি দাখিলের জন্য নোটিশ প্রেরণ করবে এবং শুনানীর দিন ধার্য করে দেওয়া হবে।
অর্থাৎ সব কাগজপত্র ঠিক থাকলে এসি ল্যান্ড  এই জমির সাথে সম্পৃক্ত কোন পক্ষের এই নামজারির সাথে কোন আপত্তি আছে কি না তা জানতে তাদেরকে একটি নোটিশ করবে। এখানে পক্ষগুলো হতে পারে জমির বিক্রেতা, ওয়ারিশ সম্পত্তি হলে অন্যান্য ওয়ারিশগণ ইত্যাদি।
পঞ্চম ধাপ
শুনানীর দিন কোন আপত্তি পাওয়া গেলে এক্ষত্রে এসি ল্যান্ড উভয়পক্ষের আপত্তি শুনাবেন। এক্ষত্রে এসি ল্যান্ড নামজারির অনুমোদনে অথবা প্রত্যাখান করতে পারেন।
শুনানীর দিন কোন আপত্তি পাওয়া না গেলে সবশেষে এসি ল্যান্ড উক্ত নামজারির জন্য চূড়ান্তভাবে অনুমোদন করে থাকেন।
আমাদের নামজারি আবেদনটি চূড়ান্তভাবে অনুমোদন হয়ে গেলে আমাদেরকে মোবাইলে মেসেস দিয়ে জানানো হবে।
এ পর্যায়ে আমরা এসি ল্যান্ড অফিসে গিয়ে নামজারি ফি পরিশোধ করে নতুন খতিযানটি সংগ্রহ করতে পারব।
এভাবে নামজারি প্রক্রিয়া সম্পন্ন হয়।
নামজারি সম্পন্ন হতে কতদিন সময় লাগতে পারে?
বর্তমান নিয়ম অনুযায়ী মহানগরে ৬০ কার্যদিবস এবং মহানগরের বাইরে এলাকাগুলোতে ৪৫ কর্মদিবসের মধ্যে নামজারি প্রক্রিয়া সম্পন্ন করার নিয়ম আছে।
খরচ
 আবেদন কোট ফি                                                        ২০.০০ টাকা

 নোটিস জারির ফি                                                         ৫০.০০ টাকা

 রের্কড, সংশোধন ও পর্চা ফি                                       ১০০০.০০ টাকা

 প্রতি কপি মিউটেশন খতিয়ান সরবরাহ বাবদ ফি    ১০০.০০ টাকা
—————————————————————————–

১১৮৭০.০০ টাকা

একটি নামজারি আবেদনের নমুনা

বরাবর,সহকারী কমিশনার (ভূমি)নবাবগঞ্জ, ঢাকা।
মহোদয়’
আমি/আমরা নি¤œ তফসিল বর্ণিত ভূমি ক্রয়/ওয়ারিশ/দান সূত্রে মালিকানা প্রাপ্ত হয়ে ভোগ দখলে আছি। সে পরিপ্রেক্ষিতে আমি/আমরা উক্ত জমির নামজারি/জমাখারিজ/জমা একত্রীকরণের জন্য আবেদন করছি।
বিনীত নিবেদক,
টমাস রোজারিও

জমি দলিলের সঠিক রেজিস্ট্রেশন খরচ কত?

ঢাকা সাভারের একটি জমির মালিক নির্মল। সে তার এই জমিটি দশ লক্ষ টাকায় বিক্রি করতে চাচ্ছেন। সুবাস উক্ত জমিটি দশ লক্ষ টাকায় কিনতে আগ্রহ প্রকাশ করেন।
এখন আমরা দেখি দশ লক্ষ টাকার এই জমিটি রেজিস্ট্রি করতে কি কি কাগজ পত্র লাগবে।
 সংশ্লিষ্ট জমির সিএস, এস এ, আর এস, বি এস খতিয়ানগুলো;

 নামজারির খতিয়ানের মূল কপি অথবা সার্টিফাইড কপি;
 খাজনা পরিশোধের রশিদ;
 প্রয়োজনীয় বায়া দলিল সমূহ অর্থাৎ বিক্রেতার নিকট থাকা পূর্বের দলিলগুলো;
 সম্পত্তিতে যদি বিক্রেতা উত্তরাধিকার সূত্রে মালিক হয়ে থাকে তবে সেক্ষেত্রে ওয়ারিশ সনদপত্র;
 বিক্রেতার ও ক্রেতার জাতীয় পরিচয় পত্র বা জম্ম সনদপত্র;
 বিক্রেতা ও ক্রেতার সদ্য তোলা পাসপোর্ট সাইজের রঙ্গিন ছবি;

এবার আমরা দেখি জমি রেজিস্ট্রেশন করতে কত টাকা খরচ হয়?

একটি জমি রেজিস্ট্রি করতে কত টাকা ফি হয় তা নিরুপন করতে নির্ভর করতে হয় উক্ত জমিটি কোথায় অবস্থান করছে তার উপর। অর্থাৎ জমিটি কি সিটি কর্পোরেশনের এরিয়াতে না পৌরসভাতে না গ্রামে অবস্থিত তার উপর নির্ভর করবে উক্ত জমির রেজিস্ট্রেশন ফি কেমন হবে।
এবার তাহলে অমরা দেখি কোন স্থানের জমি রেজিস্ট্রেশন ফি কেমন?
 সিটি কর্পোরেশন এরিয়াতে এবং জেলা সদরের পৌরসভাতে জমি রেজিস্ট্রেশন ফি হবে ১১% অর্থাৎ জমিটি যদি সিটি কর্পোরেশন এরিয়ার মধ্যে হয় সেক্ষেত্রে রেজিস্ট্রেশন ফি দিতে হবে জমির মূল্যের ১১%। একই সাথে জমিটি যদি জেলা সদরের পৌরসভার মধ্যে অবস্থিত হয়ে থাকে সেক্ষেত্রেও রেজিস্ট্রেশন ফি- কিন্তু ১১% হবে।
বিষয়টি আরো পরিষ্কারভাবে বুঝার জন্য এই উদাহরণটি দেওয়া যেতে পারে। চাঁদপুর একটি জেলা। উক্ত চাঁদপুর জেলার ভিতর অনেক পৌরসভা আছে। এখন শুধুমাত্র চাঁদপুর জেলার সদরের যে পৌরসভা থাকবে সেখানকার জমি রেজিস্ট্রেশন ফি হবে ১১%।
 জেলা সদর ব্যতিত অন্যান্য পৌরসভাভুক্ত এলাকাতে জমি রেজিস্ট্রেশন ফি হবে ১০%। অর্থাৎ জেলা সদরের বাইরে যদি অন্যান্য যে সমস্ত থানা লেবেলের বা অন্যান্য স্থানে যে সমস্ত পৌরসভা থাকে সেগুলোর ক্ষেত্রে রেজিস্ট্রেশন ফি হবে মাত্র ১০%।
 এরপর পৌরসভা এবং সিটি কর্পোরেশন ব্যতিত অন্যান্য সকল স্থানে অর্থাৎ গ্রামের জমি রেজিস্ট্রেশন ফি হবে ৯%। অর্থাৎ পৌরসভা ও সিটি কর্পোরেশনর বাইরে যত জমি আছে, গ্রামে, অন্যান্য এলাকায় যে সমস্ত জমি থাকবে সে সমস্ত জমি রেজিস্ট্রেশন ফি হবে ৯%।
তাই আমরা এখন দেখি সুবাস সাভারে অবস্থিত দশ লক্ষ টাকার যে জমিটি কিনতে চেয়েছে সেই জমির রেজিস্ট্রেশন ফি কত টাকা হবে?
 যেহেতু উক্ত জমিটি পৌরসভাভুক্ত এলাকার মধ্যে পরেছে সেহেতু উক্ত জমির রেজিস্ট্রেশন ফির হার হবে ১০%। অর্থাৎ ১০ লক্ষ টাকার ১০% হারে হয় ১  লক্ষ টাকা। তাই ১০ লক্ষ টাকার এই জমিটির জন্য সুবাসকে রেজিস্ট্রেশন ফি দিতে হবে ১০০,০০০/- টাকা।
 এছাড়া দলিল লেখক খরচ এবং আরো কিছু আনুসাঙ্গিক খরচ মিলিয়ে আরো দশ হাজার টাকা খরচ পরবে। তাই সব মিলিয়ে মোট খরচ হতে পারে ১১০,০০০/- টাকার মতো।
 এখানে আর একটা কথা আমাদের মনে রাখতে হবে, জমি রেজিস্ট্রেশনের ফি হয় দলিলে জমির জন্য যে মূল্য আমরা দেখাব উক্ত মূল্যের উপর। এই কারণে অনেক সময় দেখতে পাওয়া যায় যে রেজিস্ট্রেশন ফি কমানোর জন্য অনেকে দলিলে জমির মূল্য কম দেখায়। এটা যদিও ঠিক না। এতে ভবিষ্যতে আমরা অনেক সমস্যার মুখোমুখি হতে পারি।
 তবে সরকার চাইলে এ রেজিস্ট্রেশনের হার আরো বাড়াতে বা কমাতে পারে।

দলিল রেজিস্ট্রি করার সময় ক্রেতার সাবধানতা

 জমির বিক্রেতা আইনের দৃষ্টিতে সাবালক কিনা তা অবশ্যই দেখে নিবেন বা যাচাই করে নিতে হবে। নাবালকের জমি কেনার ক্ষেত্রে খুবই সাবধান থাকবেন।
 দলিলটি সম্পাদনের পূর্বে বা ক্ষেত্রে খসড়া দলিলটি ভালো করে যাচাই করতে হবে। দলিলে কোন ভুল থাকলে ও রেজিস্ট্রি হলে এটি সংশোধনের ক্ষেত্রে অনেক ঝামেলা পোহাতে হয়। তাই আগে থেকেই সাবধান হন।
 জমির ক্রেতা হিসাবে আমাদেরকে যে বিষয়টি সব থেকে বেশি খেয়াল রাখতে হবে তা হলো বিভিন্ন জরিপের দাগ নম্বর ও খতিয়ান নম্বরগুলো দলিলে যেন সুস্পষ্টভাবে এবং নির্ভুলভাবে লেখা হয়। কেননা এই ভুলটি প্রচুর হয়ে থাকে।
 ক্রেতা যে দলিলটি কিনতে চাচ্ছে সে জমির চৌহুদী ঠিক আছে কিনা তা অবশ্যই দেখে নিতে হবে। অর্থাৎ পূর্ব-পশ্চিম, উত্তর-দক্ষিণে কাদের কাদের জমি অবস্থান করছে সেগুলি স্পষ্টভাবে লিখতে হবে। এতে পরবর্তীতে অনেক ঝামেলার হাত থেকে রক্ষা পাওয়া যাবে। দলিল রেজিস্ট্রি হওয়ার পরপরই দলিলের একটি নকল তুলতে হবে। এতে কোন ভুল আছে কি না তা ভালভাবে পর্যবেক্ষণ করতে হবে। ভুল থাকলে তা দ্রুত সংশোধনের ব্যস্থা গ্রহণ করতে হবে।
 দলিল রেজিস্ট্রি করার পর আমাদেরকে একটি রশিদ দেওয়া হবে। এ রশিদের মাধ্যমে মূলত আমরা মূল দলিলটি তুলতে পারব। মূল দলিলটি উঠাতে আমাদেরকে আরো ৩ থেকে ৪ বছর সময় লাগতে পারে। তাই এই রশিদটি খুবই যতœ সহকারে রাখতে হবে।
 প্রতিটি মানুষের নিকট জমি খুবই প্রিয় সম্পদ। তাই একটু সচেতন হয়ে সাবধানতার সাথে জমি ক্রয় করতে হবে।
 জমির দলিল পত্রগুলো দুই একদিন হাতে সময় নিয়ে একটু ভালভাবে যাচাই করে দেখতে হবে। প্রয়োজনে জমি কেনার পূর্বে একজন ভাল আইনজীবিকে জমির দলিল পত্রগুলো দেখিয়ে টাইটেল লিস্ট করা প্রয়োজন। কেননা আমরা হয়তো আমাদের সারা জীবনের সম্বল দিয়ে এই জমিটি কিনেছি। সুতরাং খুবই সাবধনতার সাথে উক্ত জমিটি ক্রয় করতে হবে।

বাটোয়ারা মামলা করার নিয়ম

জমি বন্টনের মামলা কিভাবে করবেন?

রমেশ একজন বৃদ্ধ লোক। তার দুই পুত্র- রুবেল ও সুজন এবং ১ কন্যা শিউলী। রমেশ মারা যাওয়ার পর তার রেখে যাওয়া পুরো সম্পত্তি খ্রিস্টান আইন অনুযায়ী রুবেল, সুজন ও শিউলী সমানভাবে পাবার কথা। কিন্তু দুই ভাই বোন শিউলীকে কোন সম্পত্তি না দিয়ে দুইভাই নিজেরাই বন্টন করে নেয়। কিন্তু শিউলী বিষয়টি জানতো না। বাবার মৃত্যুর কয়েক বৎসর পর শিউলরি আর্থিক অবস্থা খারাপ হয়ে যাওয়ার কারণে তার ভাইদের কাছে গিয়ে সম্পত্তি দাবী করে। কিন্তু ভাইয়েরা শিউলীকে সম্পত্তি দিতে অস্বীকার করে। তাদের যুক্তি হলো শিউলীর বিয়ের সময় অনেক টাকা খরচ করে শিউলেিক বিয়ে দেওয়া হয়েছে। তাই এখন আর সে সম্পত্তির মালিক হতে পারবে না। কিন্তু শিউলীর এই মুহুর্তে টাকার খুব প্রয়োজন। অসহায় শিউলী একজন আইনজীবির কাছে জানতে যান কিভাবে দেশের আইনী প্রক্রিয়ায় ভাইদের অবৈধ দখলে থাকা তার প্রাপ্য সম্পত্তি পুনরুদ্ধার করতে পারবে।

তাহলে এবার আমরা দেখি কিভাবে এই সমস্যাটির সমাধান করা যায়?
আমাদের দেশে প্রায় প্রতিটি পরিবারই ভাইয়েরা বোনদের সম্পত্তি না দিয়ে নিজেরা ভোগ দখল করে। কিন্তু খ্রিস্টান উত্তরাধিকার আইনে স্পষ্ট বলা আছে একজন বোন তার ভাইয়ের সমান অংশে সম্পত্তির মালিক হবে। সম্পত্তি বন্টনে ভাইবোনদের মধ্যে কোন পার্থক্য করা হয় না। তারা সমানভাবেই পিতার সম্পত্তির উত্তরাধিকারী। কিন্তু ভাইয়েরা বিভিন্ন অজুহাতে বোনদের এই সম্পত্তি দিতে অস্বীকার করে।
এই বন্টন মামলাটি করার জন্য শিউলরি কিছু প্রয়োজনীয় কাগজ পত্র লাগবে। বন্টন মামলা করার জন্য কি কি কাগজ পত্র লাগবে?

প্রয়োজনীয় কাগজগুলো হলো-
শিউলীর পিতার সম্পত্তির-
দলিল পত্রের ফটোকপি;  খতিয়ানেরা কাগজপত্র এবং  ওয়ারিশ বা উত্তরাধিকার সনদ;
এছাড়া আরো কিছু প্রয়োজনীয় কাগজ পত্র লাগতে পারে।
এই প্রয়োজনীয় কাগজপত্রগুলো সাথে নিয়ে কোটে গিয়ে শিউলীকে দেওয়ানী আদালতে পিতার রেখে যাওয়া সম্পত্তির একটি বাটোয়ারা মামলা করতে হবে।
তবে এক্ষেত্রে সবচেয়ে ভাল হয় দেওযানী মামলা বুঝতে পারে এরকম একজন দক্ষ আইনজীবিকে মামলাটি পরিচালনার জন্য দায়িত্ব দেওয়া। তাতে খুব দ্রুত প্রতিকার পাওয়া যাবে।
বন্টন মামলাটি করলে কোর্ট রমেশের সম্পত্তিটি সবাইকে সমানভাবে বন্টন করে দিবে। এক্ষেত্রে শিউলী যদি আদালত থেকে প্রাপ্ত সম্পত্তিটি দখলে যেতে না পারে আদালত প্রয়োজনে আইন শৃঙ্খলা বাহিনী নিযোগ করে ডিক্রি প্রাপককে সম্পত্তি দেয়ার ব্যবস্থা করে থাকেন। তাই আদালতের মাধ্যমে ও আইনশৃঙ্খলা বাহিনীর সহযোগিতায় সে তার সম্পত্তির দখলে যেতে পারবে।

জমি বেধল হওয়ার সম্ভাবনা দেখলে আমরা কি করব? অর্থাৎ জমি বেদখল হওয়ার আশঙ্কা দেখা দিলে কি করব?

পরিমল একজন বৃদ্ধ শান্তি প্রিয় ভদ্র লোক। সে একটি সম্পত্তিতে দীর্ঘদিন যাবৎ ভোগ দখল করে আসছে। এলাকার প্রভাবশালী মন্টু কিছু দিন যাবৎ তার জমি থেকে উচ্ছেদ করার নানা ষড়যন্ত্র করছে। পরিমলকে মন্টু নানাভাবে লোকজন দিয়ে ভয়ভীতি দেখাচ্ছে। এরকম পরিস্থিতিতে পরিমলের জমিটি বেদখল হওয়ার প্রবল আশঙ্কা তৈরী হয়। পরিমল খুব চিন্তায় পড়ে গেল কি করবে সে?
কিভাবে তার জমি বেদখল রোধ করা যায় এ বিষয়টা জানতে সে গেল একজন আইনজীবির কাছে।
বাংলাদেশের প্রায় সব স্থানেই প্রভাবশালীরা অসহায়-দুর্বল মানুষের জমি দখলের নানা প্রচেষ্টা চালিয়ে থাকে। যার দরুণ শান্তি প্রিয় মানুষ জমি কিনে শান্তিতে থাকতে পারে না। এক্ষেত্রে পরিমলের প্রথমেই যা করতে হবে তাহলো জমিটি যে এলাকায় অবস্থিত তার এখতিয়ারধিন র্কোটে গিয়ে পরিমলকে একজন নির্বাহী ম্যাজিস্ট্রেটের বরাবর ফৌজদারি কার্যবিধি ১৪৫ ধারায় জারী করার জন্য একটি লিখিত আবেদন করতে হবে। ম্যাজিস্ট্রেট আবেদন গ্রহণ করলে স্থানীয় পুলিশকে আদেশ করবে যেন উক্ত জমিতে কেউ শান্তি-শৃঙ্খলা নষ্ট না করে এবং উক্ত জমিতে যেন চারজনের অধিক লোক সমাগম না হয় এই মর্মে একটি নিষেধাজ্ঞা নিয়ে ভূমি কর্মকর্তাদের একটি রির্পোট পেশ করতে বলবে।
ফৌজদারী কার্যবিধি ১৪৫ ধারা করলে সাধারণতঃ এই সমস্যাটি মিটে যায়। কিন্তু ১৪৫ ধারা জারির পরও যদি পরিমল সমস্যাটি অনুভব করে সেক্ষেত্রে পরিমলকে আর একটি কাজ করতে হবে তাহলো পরিমল দেওয়ানী আদালতে গিয়ে সুনিদিষ্ট প্রতিকার আইনে ৪২ ধারা অনুযায়ী একটি ঘোষণামূলক মামলা করতে হবে। উক্ত জমিতে পরিমল বৈধভাবে ভোগ দখল করছে এই সম্পর্কে আদালতের ঘোষণা পাওয়ার জন্য এই মামলাটি করতে হবে।
এই মামলাটি করলে আদালত আমাদের দলিল পত্র যাচাই বাছাই করে এবং ভূমি কর্মকর্তার রিপোর্টের ভিত্তিতে উক্ত জমিতে আমাদেরকে বৈধ মালিক বলে ঘোষণা করতে পারবে এবং যাতে কেউ আমাদের দখলী সম্পত্তিতে হস্তক্ষেপ করতে না পারে এই মর্মে একটি আদেশ জারী করতে পারে। এগুলো করলে আশা করা যায় পরিমল নিজ সম্পত্তিতে নিশ্চিন্তে থাকতে পারবে।